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"有产者"之远忧:70年后我们的房子该怎么办?

2005年5月13日 08:54
  东方网5月13日消息:“五一”前拿到了自己新房的房产证,让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房本后,新的烦恼出现了。
  
  李先生的疑问是:“我是2003年买的房,房产证上说,我这房子的土地使用权到2073年就到期了。那么,70年后我的房子该怎么办呢?”
  
  急忙上网查阅相关的法律规定,李敏新发现,5月1日出台的《北京市国有建设用
地供应办法(试行)》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。
  
  “届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些“刺眼”的字句让李先生更加担心自己房子的命运。
  
  法律没有给说法
  
  70年后的房子该怎么办,我国目前还没有法律明确规定要如何解决。
  
  “70年土地使用权”问题,并非每个“有产者”都注意到了,而事实上,每个“有产者”都已经开始面临这个问题。
  
  《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第二十五条中,“无偿收回”的确切概念是什么?业主的利益会不会因此受损?如果土地使用者需要继续使用土地,该如何提出申请,最长能申请多少年?要不要补交土地出让金?
  
  媒体记者就这些问题,采访了北京市国土资源局法制处处长丁世华。丁世华的回答是,现在办法的具体细则正在进一步探讨当中,将来会对这些问题做出明确的规定。该办法目前尚在试行阶段,有一定修改的余地,并非一成不变。
  
  而另一位北京市国土资源局不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“70年后的房子该怎么办,我国目前还没有法律明确规定要如何解决。”
  
  据这位工作人员介绍,《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。他认为,70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。“我个人认为,再次申请的期限可以和第一次申请一样,也是70年。”
  
  房地产业内也对此问题认识不一。万通集团董事局主席冯仑表示,土地使用权收回问题应由人大立法,土地管理部门出台的相关办法应该只是一个方向性的政策。
  
  而北京另一家房地产公司的老总认为,土地使用权收回问题的很多细节还需要细化。如在何种情况下,土地使用权可提出延长申请?土地使用权被收回后,地上的房子如何处理?央产房、公房及经济适用房的用地该如何处理?
  
  一些私家产权如宅基地的土地使用权又该如何处理?这些问题都应出台具体细则,否则操作起来难度较大。
  
  土地使用权为何70年
  
  这个规定可能主要考虑的是,房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。
  
  而对于“土地使用权70年期限”的问题,有关专家认为,“这个规定的依据当时并没有解释,出来后大家也都接受,基本没有人问过这个问题。从国际上来讲,土地批租90年、100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是,房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”
  
  而复旦大学法学院副教授张建伟则表示,这与人的寿命长度也有关系,因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右,所以当初可能综合这些因素,定出了70年的期限。
  
  “70年之痒”解决之道
  
  规定土地使用权期限的国家,采取到期后由政府收回土地和地上的房屋,给予折价补偿的方式。
  
  如何解决“70年土地使用权”问题,记者采访了中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰。他告诉记者,全球范围来看,有些西方国家的土地使用权是没有期限的,所以不存在这个问题;而另一些规定土地使用权期限的则采取到期后,由政府收回土地和地上的房屋,给予折价补偿的方式。
  
  林增杰说,个人认为,在我国可以采取三个方式来解决这一问题。第一,允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限,不应该超过30年。第二,国家收回土地和地上建筑物,对业主进行补偿。第三,用类似拆迁安置的办法解决。
  
  “隐性损失”浮出水面
  
  许多土地在开发商手中闲置多年才开发,业主买到这样的房屋,其土地使用年限已不足70年。
  
  而事实上,伴随着“70年之痒”,还有一个问题在频频困扰众多的“有产者”。
  
  根据相关规定,住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算,70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主,即国家以出让的方式转让后,土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售,周期通常为1至3年。这也就是说,当购房者变为业主时,其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久,无形中已经“缩水”了。
  
  北京汉卓律师事务所律师秦兵指出,根据法律规定,开发土地空置二年以上的,国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发,业主买到这样的房屋,其土地使用年限已不足70年,但由于各种原因,业主不会注意到这些问题,而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说,这种损失属于一种隐性损失。
  
  据了解,现在还没有出台土地使用年限价格折算标准,在没有相关法规出台的前提下,对于购房人来说,最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定,但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。
  
  专家建议,今后,可以由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决这个问题。但其前提是“信息对称”。政府主管部门应制定土地使用期限公示制度,强制开发商履行告知义务,并对不履行这一义务的开发商实施处罚,从而保证相对弱势的购房者的知情权。在这个基础上,实行土地使用费分摊制。以年度为计费单位,开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。
  
  

选稿:吴颖    来源: 《市场报》   
 
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